高層タワーマンションに憧れる人は少なくありません。しかしマンションを購入する場合は、騒音トラブルなどのデメリットが多いことも事実です。ステータスに囚われてしまったあまりに、人生最大の買い物で「損」をしてしまわないよう、事前の情報収集は必須といえます。そこで本記事では、音楽漬けを可能とするマンション「ミュージション」をはじめ、不動産業界で新たなマーケットを創造する株式会社リブランの代表取締役・鈴木雄二氏が、超高層マンションの実情を解説します。

本当に「快適な空間」なのか？

超高層のタワーマンションには都会的で快適というイメージがあります。広告などでは「レインボーブリッジを見下ろす超高層マンション」などといった言葉も見かけますが、超高層での暮らしは本当に憧れに足る、快適なものでしょうか。

最初に結論を申し上げておくと、生活や子育て、費用の問題から見て超高層マンションにはまだ解決されていない問題が山積みしています。そうした未解決の問題を抱えたまま超高層マンションを作り続けるのはどういうことなのか。以下、簡単に問題を取り上げてみましょう。

●子育てには不向きな超高層マンション

まずは生活そのものから考えてみましょう。住まいが高層階にある場合、確かに見晴らしはいいはずです。でも我が家の玄関からエントランスまでの移動時間はかかります。通勤や通学はもちろん、ゴミ出しや新聞を取りに行くのも億劫です。

また、エレベータの台数が少なければ待ち時間も必要で、外出は面倒と思うようになる人もいるようです。最近は高速のエレベータが増え、乗っている時間自体は短縮されていますが、通勤、通学の時間帯に乗りたい人が集中し、なかなかエントランスまでたどり着けないという話もあります。

「高層マンション症候群（白石拓著・祥伝社新書）」は東京大学医学部母子保健学教室の織田正昭氏らの調査を紹介していますが、それによると、14～29階に住む母親の2人にひとり以上、56.2％もの人がエレベータの利用に不安を感じていると言います。母親が外出しないとなれば、小さな子は当然、外出の機会も減ります。

同書では奈良女子大学のグループによる研究で、15～31階に住む母親の2人にひとりは「子どもだけでは遊びに行かせない」と答えていることも紹介しています。14階以下に住む母親の場合は10人にひとりだけが遊びに行かせないとしている結果に比べると、高層階の母親は子どもだけの外出、外遊びに強い不安を抱いていると理解できます。エレベータ利用への不安に加え、高層階からでは子どもに目が届かないということも理由のひとつと考えられます。

母子ともに外出が少なくなると、問題になるのが母子密着です。子どもに愛情を注ぐことは大事ですが、それが過ぎると過保護となり、親離れ、子離れが遅れます。この点でも前出の織田氏は他の調査で14～29階の母子の密着度がそれ以下の階数の母子に比べて1.5倍近くも高いとしています。

さらに、外で友達と遊ばず体を動かさずに育つとなると、健康や社会性の問題も気になるところです。そう考えると子育てファミリーは、超高層マンションを選ぶのに慎重でなければなりません。

●超高層マンションでは大規模修繕に莫大な費用がかかる

次に維持管理面を考えてみましょう。たとえば大規模修繕。地上45m（15階相当）までの建物であれば、地面から組み上げる普通の足場が使えるのですが、それ以上の超高層マンションではそうした足場が使えません。

そのため、ゴンドラを吊して作業をするなど、いわゆる特殊足場を使うことになります。この特殊足場は作業できる会社が限られるため、コスト競争力が及ばず、残念ながら工事費が割高になってしまうようです。

一般的には架設工事費（足場を組むための費用等）が大規模修繕全体のコストに占める割合は10％前後です。これが超高層マンションになると30～40％にも及ぶと言われています。つまり、超高層という高さが、大規模修繕工事を行うための予備工事代金の増加という、言わば実質的修繕工事以外の余分な出費を多くする原因を作ります。

こうした費用面の問題に加え、国内では歴史が浅いこともあって、これまでのところ、超高層マンションの大規模修繕はあまり実績がありません。当初は10～15年ごとに行うと言いながら、先延ばしするマンションもあるようで、これでは資産価値維持は難しいだろうと思われます。

一般には超高層マンションは資産価値が高いと思われていますが、実際は、まだ評価をするには早すぎると私は考えます。

また、災害時の危険は私が指摘しなくても、多くの人がご存知の通り。たとえ、建物が倒壊せずとも、高層階での火災は考えたくもないですし、エレベータの定期点検や停電時のバックアップ体制はあるでしょうが、完全ということはありません。もし、地上30階まで上らなければならないとしたら若い人にも辛いはず。

またコミュニティ育成の難しさや、それに関連する管理組合の問題、地震の長期振動の問題や街の景観としての問題など、最近では数々の問題を指摘する書籍や雑誌記事も目につくようになってきました。人が居住する高さには限界があると思います。私はこれが快適な居住空間とはとうてい思えません。